Przegląd instalacji elektrycznej w budynku wielorodzinnym obejmuje zarówno części wspólne, jak i poszczególne lokale, bo od strony przepisów to jedna instalacja rozpięta na cały budynek. Obowiązek kontroli spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu, więc to zarządca zamawia przegląd, ustala dostęp do mieszkań i odbiera protokół na koniec. Poniżej rozpisuję, co konkretnie wchodzi w zakres takiej kontroli w kamienicy czy wspólnocie, jak zorganizować dostęp do lokali i co się dzieje, gdy wynik wychodzi negatywny.
Podstawa prawna w skrócie
Kontrolę okresową instalacji elektrycznej i piorunochronnej nakazuje Prawo budowlane, co najmniej raz na pięć lat, o czym pisałem szerzej we wpisie o terminach pomiarów elektrycznych, więc tu tego nie powtarzam. W budynku wielorodzinnym ten sam przepis obejmuje po prostu więcej instalacji naraz: złącze, część wspólną i każdy lokal.
Kontrola sprawdza stan sprawności połączeń, osprzętu i zabezpieczeń, środki ochrony od porażeń, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów. Wykonać ją może osoba z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją, czyli ze świadectwem grupy D. Mam uprawnienia SEP w grupie E i D, więc pomiary robię i protokół z kontroli podpisuję samodzielnie.
Co sprawdzam w częściach wspólnych budynku
W częściach wspólnych kontrola obejmuje złącze i rozdzielnicę główną, wewnętrzne linie zasilające w pionach, tablice piętrowe i klatkowe z zabezpieczeniami przedlicznikowymi oraz wszystkie obwody administracyjne: oświetlenie klatek, piwnic i strychu, oświetlenie zewnętrzne, domofon, pompy, zasilanie kotłowni i hydroforu. Osobno sprawdzam instalację odgromową: mierzę rezystancję uziemienia i sprawdzam ciągłość zwodów na dachu.
Winda ma własny dozór prowadzony przez UDT, więc nie wchodzi w zakres tego przeglądu.
Dlaczego kontrola obejmuje też mieszkania
Instalacja w lokalu mieszkalnym jest częścią instalacji całego budynku, więc kontrola obejmuje też mieszkania, nie tylko klatki i piwnice. W praktyce sprawdzam rozdzielnicę w lokalu, poszczególne obwody, gniazda w łazience i kuchni oraz skuteczność ochrony w gniazdkach, dokładnie tak samo, jak w częściach wspólnych.
To jest ta część przeglądu, która wymaga najwięcej organizacji, bo zamiast jednej rozdzielni głównej mam do sprawdzenia tyle lokali, ile jest w budynku.
Jak zorganizować dostęp do lokali
Dostęp do mieszkań organizuje zarządca, ogłaszając termin z wyprzedzeniem: ogłoszenie na klatkach i informacja do właścicieli, zwykle na jeden do dwóch tygodni przed wizytą. Lokale, do których nikt nie otworzył drzwi, wpisuję w protokole jako nieskontrolowane i umawiamy dla nich drugi termin, zamiast pomijać je na stałe.
Sam pomiar izolacji wymaga krótkiego wyłączenia obwodu, więc mieszkaniec musi być w domu i wiedzieć, że na kilka minut zgaśnie mu prąd. To jedyna niedogodność po stronie lokatora, poza tym pomiar nie zostawia po sobie żadnych śladów. Tak samo pracuję poza Łodzią: jako elektryk w Pabianicach robię przeglądy w blokach z wielkiej płyty i w kamienicach, a organizacja dostępu do mieszkań wygląda tam identycznie.
Jakie pomiary wykonuję
Na kontrolę składa się kilka niezależnych pomiarów, każdy z osobnym wynikiem liczbowym:
- rezystancja izolacji przewodów,
- impedancja pętli zwarcia, czyli skuteczność samoczynnego wyłączenia, którą zarządcy częściej znają pod nazwą „skuteczność zerowania“,
- badanie wyłączników różnicowoprądowych,
- ciągłość przewodów ochronnych,
- rezystancja uziemienia, w tym uziomu instalacji odgromowej.
Każdy z tych pomiarów robię osobno dla części wspólnych i osobno dla każdego skontrolowanego lokalu.
Dokumenty: książka obiektu i protokół
Wynik kontroli trafia do książki obiektu budowlanego, którą prowadzi zarządca, coraz częściej w formie cyfrowej. Ode mnie dostajesz podpisany protokół z kontroli okresowej, a protokoły pomiarowe z wynikami dla każdego obwodu dołączam do niego jako załącznik. To zarządca przechowuje te dokumenty przez cały okres użytkowania budynku i pokazuje je na wezwanie nadzoru budowlanego, a po ewentualnej szkodzie, na przykład pożarze, także ubezpieczycielowi.
Co dokładnie powinien zawierać sam protokół z pomiarów i jak czytać zapisane w nim liczby, rozpisałem osobno we wpisie o tym, co zawiera protokół z pomiarów elektrycznych, tutaj tego nie powtarzam.
Wynik negatywny: co dalej
Protokół z wynikiem negatywnym wskazuje konkretne obwody i konkretne usterki, podzielone na te, które trzeba usunąć natychmiast, i te, które można zaplanować na później. Właściciel albo zarządca ma obowiązek usunąć uszkodzenia i braki, które mogłyby zagrozić życiu, zdrowiu, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, a jeśli takie zagrożenie stwierdzę, przesyłam kopię protokołu do nadzoru budowlanego, tak jak nakazuje przepis. Za brak kontroli okresowych grozi grzywna, więc to nie jest formalność do odłożenia na później.
Kontrola i naprawa to u mnie dwa osobne zlecenia. Mogę wykonać jedno i drugie, ale protokół z kontroli dostajesz niezależnie od tego, komu zlecisz usunięcie usterek. Po naprawie sprawdzam ponownie tylko naprawiony fragment instalacji, nie cały budynek od nowa.
Typowe usterki, jakie znajduję w łódzkich kamienicach
W starszych łódzkich kamienicach najczęściej trafiam na aluminiowe wewnętrzne linie zasilające i tablice piętrowe bez obudów albo z otwartymi zaciskami, do których każdy ma dostęp. Częsty widok to też brak przewodu ochronnego w obwodach klatek schodowych oraz oświetlenie piwnic poprowadzone jeszcze na starych przewodach w tynku.
Osobna kategoria to samowolne przeróbki lokatorów na wspólnych tablicach klatkowych i brak opisów obwodów, przez co nikt nie wie, co właściwie wyłącza dany bezpiecznik. Zdarza się też różnicówka, którą ktoś w dobrej wierze dołożył przy okazji innej naprawy, a która w praktyce nie działa. Instalację odgromową sprawdzam równie uważnie: przerwane zwody i skorodowane złącza na dachu to jedne z częstszych usterek w budynkach, które stoją tu od kilkudziesięciu lat.
Ile to trwa i co przygotować przed telefonem
Mała kamienica albo wspólnota z kilkunastoma lokalami to u mnie zwykle jeden do dwóch dni pracy, w zależności głównie od tego, ile mieszkań uda się otworzyć od razu. Przeglądy w kamienicach i małych wspólnotach robię w Łodzi i w promieniu do 30 km od miasta.
Zanim zadzwonisz, przygotuj kilka informacji: adres i typ budynku, liczbę lokali i klatek, datę ostatniego protokołu, jeśli taki istnieje, informację, czy budynek ma instalację odgromową, czy jest zapewniony dostęp do rozdzielni głównej i piwnic oraz kontakt do osoby, która otworzy pomieszczenia techniczne. Z takim kompletem od razu ustalam realny termin, zamiast dopytywać o wszystko dopiero na miejscu.
Zarządzasz budynkiem? Umówmy przegląd
Jeśli zarządzasz wspólnotą albo prywatną kamienicą i zbliża się termin kontroli, albo po prostu nikt nie pamięta, kiedy była ostatnia, zadzwoń i powiedz, o jaki budynek chodzi. Ustalimy zakres, liczbę lokali do skontrolowania i termin, a pomiary elektryczne z protokołem wykonam i podpiszę osobiście. Odbieram telefon sam.